Главным изменением, которое ждет рынок недвижимости в России в 2019 году, станут новые правила игры в долевом строительстве. Эксперты рассказали, что еще изменится в законодательстве.

С 1 июля 2019 года все без исключения застройщики перейдут на работу с эксроу-счетами. Средства дольщиков должны зачисляться на специальный банковский счет, и девелоперы не смогут получить их до передачи квартир покупателям, а строить будут на банковские кредиты и собственные средства. По новой схеме можно работать и сейчас, однако, пока массового распространения эта схема не получила.

Проектное финансирование

Основные законодательные инициативы в сфере недвижимости в прошлом году коснулись долевого строительства, а точнее постепенного отказа от него. В 2019 году эти изменения будут знаковыми, говорит старший партнер коллегии адвокатов г. Москвы "Курганов и партнеры" Виктор Пробичев.

Речь идет о нескольких федеральных законах: 218-ФЗ, 175-ФЗ, 214-ФЗ. Период с 1 июля 2018 года по 30 июня 2019 года является переходным, когда можно работать и через эскроу, и без них. После этого останутся только эскроу-счетов, а в отношении застройщиков будут действовать жесткие правила, предусматривающие полный банковский контроль, отмечает юрист.

Например, тратить деньги дольщиков можно будет только на строительство, а для того, чтобы провести операцию по счету, застройщику необходимо представить в уполномоченный банк целый пакет документов (договоры, счета-фактуры, накладные и т.д. и т.п). Если платеж не подтвержден такими документами, банк отказывает в проведении операции по счету. Деньги можно будет обналичить в исключительном случае - для выдачи зарплаты строителям. При этом, счета для расчетов по строительству у застройщика, техзаказчика и генподрядчика должны быть в одном банке.

Если застройщик работает через эскроу, то он освобождается от взносов в Фонд защиты дольщиков. В случае банкротства застройщика дольщик может расторгнуть договор долевого участия и забрать свои деньги или включиться в реестр требований кредиторов застройщика, чтобы дождаться достройки дома.

Вероятнее всего, что уже в 2019 году застройщикам придется столкнуться с единой системой госнадзора за долевым строительством, которую разработает Минстрой. Этот контроль уже действует в регионах, но он будет формализован и на федеральном уровне окончательно урегулирован.

Важным возможным нововведением может стать замена солидарной ответственности бенефициаров застройщика за убытки, причиненные дольщикам, на субсидиарную. В пояснительной записке к документу указано, это что позволит создать привлекательные для застройщиков условия. Однако, по мнению юриста, ответственность застройщиков может снизиться — так как солидарная ответственность является более жестким стимулом выполнения взятых на себя обязательств.

Безусловно, не все застройщики захотят остаться на строительном рынке после ужесточения требований к ним и перехода на новую схему финансирования, и приведет к сужению рынка.